토지 경매 제시외수목 해결 방법 과 주의사항

제시외수목 토지 경매 시 해결 방법

제시외수목 이란?

해당 경매 토지 위에 나무가 심어져 있지만, 그 나무는 경매 대상에서 제외할 때

제시외수목이라고 표시합니다.

그런식으로 제시외 물건, 건물 등 00 이라고 표시된 것은 모두 경매 대상(매각)에서 제외한다는 뜻입니다.

 

토지경매에 입찰하려고 하는 땅에 제시외수목 이 있을 경우,

어떻게 대처하고 해결해야 할까요?

 

제시외수목

 

1 수목의 주인이 토지주인과 같을 경우 수목도 경매낙찰자의 소유가 됩니다.

   따라서 이럴 경우에는 문제가 없습니다.

 

2 경매 대상 토지 주인이 다른 사람에게 토지를 빌려준 경우,

   주인은 토지소유권이 있고, 임차인은 토지 사용권이 있게 됩니다.

 

    대표적인 임대 계약 3종류,

 

    임대차(賃貸借) 계약 관계의 경우,

    임차인은 임대인에게 임대료 등 대가를 지불하는 계약 관계

 

    사용대차(使用貸借) 계약 관계의 경우,

    임차인은 임대인에게 무료로 임차하는 관계

 

    소비대차(消費貸借) 계약 관계의 경우, 

     물건을 빌리고 같은 물건을 다시 돌려주는 것이 아니라,

     같은 종류의 같은 양으로 갚는 계약 관계

 

   이런 어떤 계약이든 임차인에게 토지사용권원이 있다고 인정된다면,

   경매 매각 제시외수목의 소유는 임차인에게 있게 되기 때문에

   낙찰자는 수목을 건드릴 수 없게 됩니다.

 

즉 ,

지상권, 전세권, 임차권, 사용차권 이 모두 토지 사용권에 해당되며,

이런 권원을 정당하게 확보된 자의 수목일 경우에도 역시 낙찰자는 제시외수목의 소유권이 없게 됩니다.

 

 

3 입목 등기 (소유권보존등기) 된 수목,

 

만약 식재된 수목(수목의 집단)이 별도로 "입목의 관한 법률"에 의하여 입목 "소유권보존등기"를 했을 경우에도

낙찰자는 제시외 수목의 소유권이 없습니다.

소유권보존등기가 된 입목은 일종의 부동산으로 취급합니다.

가장 해결하기 어려운 난코스 입니다.

 

 

 

4. 명인 된 수목(수목의 집단)

 

 예를 들어, 토지 소유자가  자신의 나무를 다른 사람에게 팔았고,

그 나무를 매수하여 소유한 사람은 그 나무(수목의 집단)에 자신의 이름이 표시되게 한 경우에도

낙찰자가 제시외수목에 대한 소유권이 없습니다.

 

하지만,

 만약 어떤 토지 사용권원이 없는 자가 나무를 식재했다면,

제시외 수목이라 표시는 되어 있지만, 낙찰자에게 소유권이 귀속됩니다.

왜냐하면, 남의 땅에 나무를 권원(權原)도 없이 심는 것은 무단,불법이기 때문입니다.

 

토지 경매 제시외수목 해결 방법 과 주의사항

 

경매로 인해 소유권이 변경된다면,

그전에 있었던 임대차,사용대차는 자동 소멸하게 됩니다.

비록 해당 토지의 수목은 권원이 있는 자의 소유이지만, 임대차계약이나 사용대차계약은

소멸하게 되기 때문에 나무,건축물 등을 철거하라고 요구할 수 있습니다.

 

만약 낙찰자의 요구에 응하지 않는다면, 부당이득반환청구 소송을 제기할 수 있습니다.

 

그러나 임차권,전세권,지상권이 등기가 되었고, 선순위 등 이유로 소멸하지 않았다면,

낙찰자는 제시외수목을 철거하라고 요구할 수 없습니다.

 

수목이 명인 되어 있는 경우는

비록 낙찰자에게 소유권은 없지만, 철거를 요구할 수 있습니다.

 

그리고,

해당 수목의 집단이 입목등기 (소유권 보존등기) 를 한 수목일 경우,

법정지상권이 성립될 수 있어 해당 수목을 철거할 방법은 거의 없습니다.

하지만, 지료는 청구할 수 있습니다.

따라서 경매 참여 전에 해당 토지 등기부 또는 입목 등기부를 확인해야 합니다.

 

 

정리)

법원 경매 시  제시외수목이 있다면,

대부분은 소멸하여 소유권이 낙찰자에게 넘어 가거나,

또는 철거 요구, 부당이득 반환 소송 등을 할 수 있지만,

단, 입목 소유권보존등기가 된 수목의 경우는 법정지상권이 성립되어,

최악의 경우 지료만 청구할 수 있습니다.