상가 일시사용 임대차 계약 주의사항 ! 단기 임대차 조건

명백한 상가 일시사용을 위한 임대차는 도대체 뭘까?

법이 참 웃깁니다. 

법이라는 것은 명확하고 구체적이여야 하는데 "명백한"이란 말은

뜻은 명백하다 (의심할 바 없이 아주 뚜렷하다)라는 뜻이지만, 사실은 아주 모호하고 명확하지 않은 단어입니다.

 

만약 어떤 명백한 임시사용 계약 사실을 가지고,  누군가에게는 명백하지만,

또 누구가에게는 명백하지 않다고 판단이 된다면, 결국 일시사용을 위한 임대차 계약 즉 단기 임대차 조건이 안 될 수 있기 때문입니다.  기준이나 구체적인 내용이 없기 때문이죠.

 

그런데 사실

사람이 사는 세상에는 모든 것을 구체적으로 정확하게 표시하기 힘든 경우가 대단히 많습니다.

그래서 이때는 과거의 선례를 이용합니다.

 

그것이 바로 법원이 판단입니다.

과거에 이런 부정확한 그저 판단에 따라 다르게 볼 수 있는 명백의 의미에 대해서

서로 다른 의견으로 당연히 다툼이 생길 수 밖에 없고, 

 

이것에 대한 소송이 발생할 때,

하급심의 판단이나 대법원의 판단이 있었다면, 그것을 기준으로 명백함을 구체적이고 객관화할 수 있습니다.

 

 

그러면,

단기 임대차 계약 즉, 명백한 일시사용 임대차 계약을 할 때

명백함을 갖추기 위한 조건은 무엇이 있을까요?

일시사용 임대차 계약 주의사항

 

명백한 상가 일시사용 임대차 계약 조건 (주택도 포함)

 

단기 임대차 계약서 상에 아래와 같은 내용이 들어가 있어야 명백해 집니다.

 

1 명백한 일시사용 임대차 계약을 명시 해야 합니다.

  이것은 계약서 제목과 특약 사항에 모두 명시해야 합니다.

 

  예를 들면,  제목은 일시사용 임대차(단기) 계약.

                     특약은 본 계약서는 명백한 일시사용 임대차 단기 계약입니다.

 

2. 단기 임대계약의 기간은 최소로 합니다.

   1년을 넘으면 일시사용 계약이 성립되지 않습니다.

 

3. 보증금은 소액이나 1개월 치 정도를 받는 것이 좋습니다.

    보증금이 통념적으로 월임대료의 10배나 그 이상을 하면 명백한 일시사용 임대차 조건이 성립 안 될 수도 있습니다.

 

4. 월세는 선납으로 받아야 합니다.

    보통의 경우 월세는 후납으로 계약하는 경우가 대부분인데, 일시사용의 경우에는 

    선납으로해야 일반적인 임대차 계약이 안 됩니다.

 

5. 계약 갱신 청구권이 없다는 표시를 특약으로 표시합니다.

   본 계약은 명백한 일시사용 임대차 계약으로 임차인의 계약 갱신 청구를 행사할 수 없다 라고 표기합니다.

 

6. 임차의 목적을 표시하면 좋습니다.

   예를 들면,

   임차인은 어떤 사유를 이유로, 

  해당 목적물을 일시적으로 사용을 할 목적으로 일시사용 임대차 계약을 한다 라고

   계약서에 표시하는 것이 좋습니다.

 

   예를 들면,

 

           기존 집 수리 때문에 잠시 일시적으로 임차가 필요하여 계약한다 라든지.

           또는 장사를 단기간 내에 할 목적으로 일시적 계약을 한다든지.

           또는  휴양을 목적으로 잠시 거주하기 위해서 일시적으로 계약을 한다든지.

           또는  연구를 목적으로 잠시 필요에 의해서 일시사용을 하기 위해 계약을 한다든지가 있습니다.

 

7. 본 일시사용 임대차 계약은 (상가의 경우)

          상가건물 임대차 보호법 제16조, 민법 제653조에 해당하는 계약으로

         상가건물 임대차 보호법 9조,15조에 해당하지 않는다 라고 표시하면 됩니다.

 

그리고

 

나머지는 원상회복, 등은 일반 부동산 계약서 내용을 명시하면 됩니다.

 

 

상가 일시사용 임대차 계약 (단기부동산계약) 주의사항.

일시사용을 위한 임대차 계약 주의사항은, (주택 포함)

자칫 임차인이 계약한 일시사용 기간이 넘었지만 퇴거를 안 하거나,

갑자기 임차인이 변심을 해서 일시사용이 아닌 계약갱신 청구권 행사를 할 수 있기 때문에 

주의해야 합니다.

 

1개월치 보증금을 내고 월세를 안 내면서 합법적으로 장기간 임차를 할 수 있다는 말이죠.

그 피해는 고스란히 임대인에게 갑니다.

 

우리나라는 임대인 보다는 임차인을 보호하기 위한 법이 발달한 나라입니다.

바로 임대차보호법 때문입니다.

 

임대차 보호법은 주택 임대차 보호법, 상가 건물 임대차 보호법이 있습니다.

일반적인 임대차 계약서로 인정이 된다면,

자동적으로 주택은 주택 임대차 보호법이,  상가는 상가건물 임대차 보호법이 적용되게 됩니다.

 

그러면,

자동적으로 계약갱신 청구권이 임차인에게 부여되기 때문에,

임차인과 임대인이 서로 단기 임대차 계약이라고 하지만, 이것이 명백하지 않다면,

나중에 난처한 일이 발생 안 한다는 보장이 없습니다. 

 

상가건물 임대차 보호법을 보면, 제9조 임대차기간에

"1항 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다 "

이라 내용이 있습니다.

 

임대차 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 1년으로 본다는 것이죠.

이것을 근거로 일시적 임대차계약을 한 임차인은 1년을 요구할 수 있다는 점입니다.

 

 

또한,

상가건물 임대차 보호법에는,

15조에  강행규정으로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다라고 법에 명시되어 있기도 합니다.

 

다시 말해서, 일시사용 임대차 계약이 임차인에게 불리하다고 판단되면 효력이 없다는 뜻입니다.

애초에 서로가 원해서 했는데 말이죠... (하지만, 나중에는 불리하다고 할 수도 있죠)

 

 

하지만,

상가건물 임대차 보호법의 제 16조를 보면,

제 16조 일시사용을 위한 임대차 =

" 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다"

 

 

 

주택 임대차 보호법 제 11조를 보면,

주택임대차보호법
제11조 (일시사용을 위한 임대차)
" 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다"

 

그리고 민법에도

민법
제653조(일시사용을 위한 임대차의 특례) 
제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다

 

 

가 명시되어 있습니다.

 

따라서 일시사용 임대차 계약에는 반드시 일시사용 임대차 계약이라는 것을 명백하게

확인 받기 위한 내용이 있어야 하고, 명백하다면 문제 발생은 없습니다.

 

그러나,  임차인이 진짜 퇴거를 하는가가 문제입니다.

 

다시 이야기 하면, 법적으로는 퇴거를 하는 것이 맞지만, 실제로는 임차인이 퇴거이행을 안 한다면,

인도명령, 또는 명도 소송을 통해서 강제집행으로 퇴거를 시켜야 하는데,

 

임차인의 남은 보증금은 없기 때문에,

소송비용과 집행비용이 피해가 발생할 수 밖에 없습니다.

물론, 이런 손해비용을 임차인에게 손해배상 청구 소송으로 배상받을 수 있겠지만,

그 과정이 쉽지만은 않습니다.