전원주택 부지 건축이 가능한 토지 구입하려면?

전원주택 부지 건축이 가능한 토지 구입시 주의사항.

전원주택을 건축하기 위해서 부지(토지)를 알아볼 때 반드시 주의해야 할 사항이 몇 개 있습니다.

그중에서 가장 중요한 것은 바로 도로입니다.

도로는 크게 법정도로가 있고, 법정도로는 아니지만, 준하는 건축법상 도로 나목에 해당되는 지정도로가 있습니다.

지정도로는 흔히들 현황도로라고 말 하지만, 현황도로는 공도의 개념은 없는 도로를 말하기 때문에,

지정도로 또는 조례도로를 현황도로라고 불리는 것은 법적으로 볼 때, 잘못된 것이고.

지정도로는 엄연한 건축법상 건축이 가능한 공도 입니다.

전원주택 건축허가 도로

그런데 법정도로라고 해서 모두 건축이 가능한 도로는 아닙니다.

예를 들어,

고속도로 같이 자동차 전용도로의 경우,  비록 법정 도로법상 도로지만,

자동차가 사람이 그 고속도로를 통해서 바로 들어갈 진출입로가 없기 때문에

건축법상의 도로는 아니여서 이 고속도로를 이용해서 건축을 할 수 없습니다.

 

정리하면,

도로법상 법정도로가 아니고 건축법상 법정도로만이 건축을 할 수 있는 도로입니다.

 

그런데 건축법상 도로의 모든것을 이 자리에서 포스팅할 수는 없고,

전원주택에서 가장 관련있는 도로. 즉, 지정도로에 대해서 이야기 합니다.

 

지정도로는  원래는 현황도로였지만, 해당 지자체가 건축법 허가 기준에 의하여 새롭게 지정된 도로로,

이 지정도로가 구매하려는 전원주택부지에 접하여 있다면, 전원주택건축을 할 수 있습니다.

보통의 전원주택의 크기를 볼 때, 전원주택 건축 연면적이 2,000m2 (약 600평)이하일 경우가 대부분이기 때문에

건축에 필요한 도로의 폭은 4m 이상이면 되고, 이 4m도로에 2m만 접해있으면 됩니다.

4m 도로

그런데 만약,

매수하려고 하는 전원주택 부지에 도로가 접하지 않았거나, 또는 접해는 있는데, 그 도로가 지정도로가 아니고

사유도로 즉 타인의 도로가 일부라도 있다면, 건축인허가를 받기위해서는 그 해당 도로 토지주의 토지사용승낙서가

필요합니다.

 

이 때, 사용승낙서를 받기 위해서는, 토지사용승낙서 내용에  그 기한이 영구적이며, 목적이 건축인허가 라는 내용이

이 있어야 합니다. (자세한 것은 별로도 포스팅)

그 이유는 만약 토지사용승낙서에 사용할 수 있는 기한이 있다거나 하면, 그 도로토지는 건축승인이 완료되었다 하더라도

지정도로로 지정되지 않기 때문입니다. (과거에는 그런 일들이 빈번했습니다.)

 

그래서 요즘은 지자체에서 처음부터 건축인허가에 따른 토지사용승낙서를 접수받을 때,

신청인에게 

도로 통행용도 뿐만 아니라, 지하로 매설되는 하수도, 전기, 가스, 상수도 까지 모두 동시에 받아오라고 하는 경우가

많으며, 이런 것을 모두 승낙한 해당 도로 토지주는  신청인의 건축물이 완공되고 사용승인까지 끝나면,

그 승낙한 토지는 더이상 토지주인에게 배타적사용권원이 없다고 판단해서

도로관리대장에 등재되어 공식적인 건축법도로 나목에 지정도로로 등재되게 됩니다.

도로관리대장

(도로법의 대장은 도로대장,  건축법상도로의 대장은 도로관리대장, 사도법상 대장은 사도대장)

 

 

따라서 앞으로 그 새롭게 지정된 도로를 이용해서 다른 건축인허가를 받을 때, 더이상은 그 도로의 토지주로부터

토지사용승낙서를 받을 필요가 없게 됩니다.

 

그런데,

이런경우.  보통은 그 새롭게 지정된 도로를 원래 필지와 토지분할을 하고, 지목변경을 "도"로 하는 것이 맞으나,

의무사항이 아니다 보니. 지정도로지만, 지목은 여전히 원래 지목인 (전.답 등)으로 되어 있는 경우가 많습니다.

토지를 분할하고 지목을 "도"로 변경하는 경우는

보통은 사도로인 경우와 국가에서 시행하는 도로사업 등 공익적목적으로 충분히 보상하고 국가가 매입하는 경우,

그리고 일정규모 이상의 개발행위로 인해서 도로 폭이 6m가 넘는 경우 등이 있습니다.

 

이 때 사도라는 것은 토지주가 스스로 토지를 도로고 만들겠다고 하여 국가가 이 토지를 사도대장으로 관리하는 경우를 말합니다. 즉, 흔히들 알고 있는 배타적 사용권이 있는 개인 사도가 아니고, 배타적 사용권원이 없는 사도를 말합니다.

 

즉, 도시외 읍면리 단위의  대부분의 지정도로는 여전히 개인이 주인으로 되어있기 때문에 많이들, 현황도로라고 착각하는

경우가 있지만, 도로의 이름이 있다거나, 도로 지정여부를 해당 지차체에 확인하면 알 수 있습니다.

 

만약, 지정도로가 안 되어 있더라도,  이미 그 도로를 통해서 건축허가를 정식으로 받고 건축승인을 한 사실이 있거나,

건축물이 있는 경우, 또는 그 도로토지를 이용해서 이미 5가구 이상이 있는 경우, 또는 관습법상 도로 마을 길의 하나로

인정받는 경우 등 비록 지정도로는 아니지만 다른 이유와 근거로 해당 토지주의 사용승낙이 필요하지 않을 수 있습니다.

 

이런경우는, 원래는 지정도로로 지정하고, 도로관리대장에 등재하는 것이 맞으나,

과거에는 법이 미비해서 지정도로로 미처 지정을 안하고 또 도로관리대장에도 등재를 못 했던 경우가 많았기 때문입니다.

그러니깐. 원래는 지정도로가 맞는데, 지정도로로 지정만 안 되어 있다는 것이죠.

 

전원주택 부지 구입시 주의사항

다른경우,

만약 전원주택 부지로 구매하려고 하는 토지가 지정도로와 떨어져 있는 지적도상 맹지인 경우가 있습니다.

이런 토지는 비록 지적도상은 도로와 붙어있지 않은 맹지지만, 현황은 도로, 또는 도로처럼 보이는 길이 다른사람의 토지를

지나서 지정도로와 연결되어 있는 경우, (도로 포장과는 상관 없음)

 

먼저

자신의 토지와 지정도로 사이의 타인의 토지에 있는 현황도로 또는 도로처럼 생긴 도로(자동차와 보행은 가능한)가

건축에 문제가 없고 , 토지사용승낙이 필요한지 여부를 확인하려면,

일단, 그 타인의 토지의 토지이용계획확인원을 확인하면, [토지이용규제 기본법시행령 제9조 4항 각 호에 해당되는 사항] 란에  건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함) 이라는 내용이 있다면,

이 도로는 토지사용승낙이 필요한 도로가 아님을 확인할 수 있습니다.

 

정리하면, 

전원주택부지 토지를 매수하기 전에

일단 그 전원주택부지가 건축법상 도로 (지정도로 포함)와 접해있는지 부터 확인하고,

만약 그게 아닌 남의 땅이 건축법상 도로 사이에 있다면, 건축물 진입로를 확보하기 위해서 그 타인의 토지주의

토지사용승낙서를 받을 수 있는지부터 확인하고 매수해야 합니다.

 

최대한 지정도로와 가까운 토지를 매수하는 것이 그나마 안전하며,

지정도로와 너무 먼 곳에 있어 남의 토지 현황도로를 멀게 사용해야하는 토지는 구매하지 않아야 좋을 겁니다.

 

또 도로뿐만 아니라,

하수 즉,  오수,생활폐수 가 나갈 구거 (배수용)가 토지에 붙어 있는 지도 확인해야 하며,

만약 마을하수도나 공공하수관거가 없다면(시골은 대부분 없음)

, 구거에 하수를 방류해야 하기 때문에  단독 정화조, 또는 오수합병정조 공사를 해서

구거로 빼내야 하는데, 구거가 붙어있지 않다면, 남의 땅을 또 침범하고 토지사용승낙서를 받아야 하기 때문에

처음부터 토지사용승낙을 받을 때 아에 도로, 하수,상수.전기, 가스까지 모두 포함하는 사용승낙서를 받고

아에 공도(지정도로)로 만들어야 합니다.

 

공도가 되면, 길. 하수, 전기. 상수도 연결(인입)이 대부분 해결되기 때문입니다.

물론 전기의 경우 전봇대를 설치하는데 구조상 다른사람의 토지위를 지나갈 수 있을 땐,

문제가 될 수도 있습니다. (복잡하죠 ㅎ)

하수

하여간. 지정도로(공도)가 붙어있던지.  아니면 토지사용승낙으로  새롭게 공도를 만들던지...해야,

모든 문제가 99% 해결됩니다.

 

1% 뭐냐고요?  아무리 많이 알아도 지방에서의 건축은 전혀 모르는 예상밖에 일이 빈번히

일어나서  쉬운게 아니기에....