보전관리지역 제1종 근린생활시설 사무소 건축 인하가 주의사항!!

보전관리지역 제1종 근린생활시설 사무소 건축여부 확인 시 주의사항

보전관리지역이란

지방 비도시지역에 작은 땅을 사서 건축을 하고 싶어 땅을 알아보고 있다면,

아마도 십중팔구는 관리지역일 경우가 많습니다. 물론 농림지역도 해당될 수 있고요.

그런데 관리지역에는 3가지로 다시 구분이 되는 데,

제일 좋은 지역이 계획관리지역이고, 그다음으로 좋은 것은 생산관리지역, 최하로 안 좋은 것은 보전관리지역입니다.

 

원래 관리지역은 과거에 준도시지역,준농림지역이 관리지역으로 변경된 것이고,

이것을 다시 3지역으로 구분한 것이죠.

 

따라서,

계획관리지역은 도시지역으로 발전될 곳을 지정하게 되고,(사실상 이미 가격이 형성되어 있는 도시지역의 땅보다

계획관리지역의 땅은 투자목적으로도 그 가치가 도시지역보다 훨씬 높은 지역이 계획관리지역입니다)

생산관리지역은 도시지역으로 발전까지는 힘드나, 어느정도 건축 등 개발행위를 할 수 있는 지역으로 인정되는 한다는 뜻이며,

보전관리지역은 농림지역으로 지정해야 하나, 위치나 지형상 농림지역으로는 좀 애매한 곳을 지정하게 됩니다.

 

즉,

보전관리지역은 농림지역의 바로 윗단계 지역으로 어느정도 건축은 허용하는 지역이다 생각하면 됩니다.

 

이렇다 보니, 관리지역에서 가장 싼 지역은 보전관리지역이라 할 수 있습니다.

사실. 생산관리지역하고 보전관리지역하고는 건폐율(20%)이나 용적률(80%)이 같아서 비슷해 보이긴 합니다.

보전관리지역 건폐율 용적률

그럼 보전관리지역에는 무슨 건축을 할 수 있을까요? (1종근린.2종근린시설 이외는 여기서는 생략합니다)

기본적으로는 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시절중 일부는 건축을 할 수 있습니다.

그중에서 대표적인 것이 바로 주택과 근생사무소(30m2 미만)가 있습니다.

 

그런데 1가구 2주택이상의 다주택을 피하기 위해서 요즘은 근린생활시설 사무소를 건축하는 경우가 많습니다.

이런 사무소를 "근생사무소" 라고 부르는데, 이런 근생사무소는 면적에 따라 30m2미만/9평은 1종 근린생활시설 자목에 해당하는 사무소가 있고, 또 면적이 500m2미만/151평은 2종 근린생활시설 하목에 해당하는 사무소가 있습니다.

만약 면적이 500m2를 넘어가는 사무소라면. 업무시설로 분리해서 도시 상업지역에 해당됩니다.

 

만약, 원하는 땅이 있는데 보전관리지역이라면, 그리고 근생 사무소를 건축할 계획이라면,

30m2미만의 근생사무소나 500m2미만의 제2근생사무소를 건축할 수 있습니다.

참고로 창고는 보전관리지역에서는 불가합니다. 다만, 농업용, 축산용,어업용 창고라면 농업인에 한하여 창고건축이 가능하긴 합니다.

창고 이외로 보전관리지역에서 못하는 것은,

제2종 근린생활시설중 못하는 것은, 휴게음식점, 일반음식점, 제과점, 제조업소, 수리점, 단란주점 등이 있습니다.

제1종 근린생활에 해당한다고 모두 허용되는 것은 아니며, 제1종 근린생활시설중 나목 휴게음식점. 제과점은 보전관리지역에서 건축할 수 없습니다.

 

간단히 보전관리지역에서는 휴게음식점. 일반음식점. 제과점. 제조업소, 수리점.단란주점 은 할 수 없다 생각하면 됩니다.

그런데, 그럼 나머지는 다 가능할까요?  제한 업종이 있을 수 있습니다.

 

그래서 보전관리지역의 땅이 마음에 들고 원하는 건축물 허가를 받고 싶다면,

일단 자자체 도시계획과에 전화를 해서 문의를 먼저 하는 것이 좋습니다.

 

일반적으로 건물 건축에 관한 사항은 건축과 또는 건축허가과 에 문의를 해야하고,

해당 토지의 용도에 대해서 확인하기 위해서는 도시계획과에 문의를 해야 합니다.

                 보전관리지역 건축인허가 주의사항 !! . 주의점!!

 

그런데,

토지를 매수하기 전, 해당 지자체 도시계획과에서 건축을 할 수 있다라고 무조건 믿고 땅을 구매해서는 안 됩니다.

일단 자자체의 도시계획과(주로 군,시청소재)에서 (주택은 대부분 가능하니 통과하고) 근생 사무소 건축이 가능하다고 한다면,

그다음은, 

해당 토지가 있는 면,읍 사무소에 다시 건축용도관련 문의를 해야합니다.(지역에 따라서)

왜냐면, 보전관리지역은 말 그대로 보전에 중점을 두는 곳이기 때문에 다른 관련법령이나, 조례 등으로

여러가지 제한이 있을 수 있기 때문이며, 읍,면단위의 계획도 없다고 볼 수 없어서 입니다.

이점은 간혹 군,시 단위의 도시계획과에서 파악하지 못한 세부적인 다른 내용이 면,읍사무소에는

있을 수 있다는 뜻입니다.

 

정리하면,

1. 해당 필지(보전관리지역)의 군,시 도시계획과에 1차 문의를 한다.

2. 해당 필지 읍,면사무소에 다시 2차 문의를 한다.

- 여기까지 용도가 화인되었으면,

3. 건축인허가 공무원에게 원하는 건축인허가에 대한 문의를 한다.

- 주로, 건축법상 도로(법정도로, 지정도로여부) 등을 확인

4. 토목측량설계사무소 2곳 이상을 방문해서 4차 문의를 한다.

 

생산관리지역 보전관리지역 차이

보전관리지역과 생산관리지역의 차이는

사실 크게 다르지 않고 비슷하지만, 간단히 설명하면,

 

1. 보전관리지역은 아파트 포함 공동주택이 불가합니다. 그러나 생산관리지역은 아파트는 불가하지만,

공동주택은 가능합니다. 공동주택이라하면 빌라,연립 등을 말합니다.

 

2. 보전관리지역은 휴게음식점. 일반음식점. 단란주점이 불가하지만,

생산관리지역은 휴게음식점(300m2미만 1종근생휴게음식점)은 가능합니다.

 

3. 보전관리지역은 대부분의 제조장.제조업소 등 공장은 불가능 합니다만,

생산관리지역은 농업에 관련된 (도정, 식품1차가공 등)은 일부 허용됩니다.

 

사실 일반인이 자주 접근하는 게 아니기 때문에

복잡할 수 있습니다. 1종근린생활시설, 2종근린생활시설. 다시 보전관리지역, 생산관리지역 으로 구분해서

적용하다보니 착각하기도 쉽습니다. 

 

그래서 알아볼 땐

반드시 해당 필지 지번과 용도를 구체적으로 정해서 그 지번을 가지고 해당 지자체 도시계획과 와

해당 필지 읍,면사무소에도 확인해야합니다.

만약 필지와 용도를 정확하게 정하지 않고 두리뭉실하게 한다면, 나중에 문제가 발생할 수 있습니다.

 

감사합니다.

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