아파트 화장실,거실 등 누수 원인 책임, 분쟁 소송 노하우

아파트 화장실이나 거실 베란다(발코니) 누수의 원인 책임 그리고 해결 방법

아파트 천장 누수

1 아파트 천정 누수가 발생하는 원인

아파트 누수는 

아파트가 새아파트이든, 오래된 아파트이든 상관없이 각각의 이유로 발생합니다.

아파트가 5년~10년 밖에 안 된 비교적 새아파트라도 구조적으로 문제가 있다든지,

또는 배관의 이음을 잘못 체결했다든지 등 여러 이유로 누수가 발생합니다.

 

오래된 아파트의 경우에는

각종 배관의 부식이나 메지(줄눈/grout)의 이탈 및 훼손 벽 갈라짐 현상 등등 여러 원인이 있습니다.

누수의 원인

 

아파트 누수는

크게 상수도 배관에서 누수가 있고 하수도 배관에서 누수가 있습니다.

 

상수도 배관에서 누수는 각 아파트 세대 현관앞에 있는 수도계량기를 확인하거나,

또는 누수탐지업체의 누수탐지기 등을 이용해서

누수의 원인을 찾을 수 있는데, 

수도계량기에서 누수확인 가능

물론 수도에서 아주 미미한 누수가 있다면 계량기(파랑색바늘)이 움직이지 않는 경우도 있습니다

 

 

상수도가 지나가는 배관은 주방/욕실 뿐만 아니라

보일러 배관이 깔려있는 거실,방,주방,베란다 등 아파트 전용부분 대부분에 깔려있기 때문에

상수관련 배관의 어느부분에서 누수가 발생하는지 찾기가 쉽지는 않습니다.

배관 누수

하수 배관, 오수 배관에서 문제가 발생해서 누수가 되는 경우에는

하수배관이 이어진 곳이 상수배관보다 간단합니다.

예를 들어,

하수배관이 설치된 곳은 주방,화장실(욕실),배란다, 등의 배관으로 한정되어 있기에

하수배관만 점검하면 쉽게 누수의 원인을 찾을 수 있습니다.

하수관 누수

이러나 이것은 단순하게 분리한 것 뿐이고,

화장실 천장의 누수라 할 지라도 바로 윗 세대층의 화장실 배관에서 누수의 원인이

없는 경우도 있습니다.

 

즉, 누수의 원인은 때론 아주 복잡한 과정을 거처 발생하기도 합니다.

 

 

2 아파트 천정 누수 책임

전용부분, 공용부분 누수 책임.

 

아파트 천정 누수의 책임은 누수가 발생한 위치에 따라

해당 세대가 누수 책임 있거나,

또는 관리사무소를 통한 입주자대표회의가 누수 책임이 있습니다.

즉 아파트 전체 주민이 함께 누수의 책임을 가진다 라는 뜻이죠.

 

전용부분에서 누수가 발생했다면, 해당 세대에서 누수 책임을 지고,

공용부분에서 누수가 발생했다면, 당연히 관리사무소에서 관리해야 합니다.

 

전용부분이란

현관문을 기준으로 해당 세대만 사용하는 전용면적입니다,

 

공용부분이란,

모든 세대가 사용하는 공간을 말하며,

계단,외벽,복도,옥상, 공용비트공간내 공용배관 등등이 있습니다.

 

세대별 누수 책임 (전용부분)

 

만약 아파트 2층 화장실 천장에서 누수로 인해 피해가 발생했고

그 누수의 원인이 3층 화장실 배관 또는 방수 등의 문제라면,

3층 세대에서 누수의 책임이 있습니다.

 

비록 3층 화장실 배관이 2층세대의 천장에 있지만, 소유는 3층 세대의

배관입니다.  따라서 3층세대는 2층세대로 내려와서 수리를 해야 합니다.

 

특별한 누수의 경우,

아파트 2층 화장실 천장에서 누수로 인한 피해가 발생했고,

그 누수의 원인이 바로 윗 층인 3층이 아니고 4층이라면?

누수 원인

이런 경우도 가끔 발생하는데,

4층의 화장실 배관에서 누수가 발생하긴 하는데, 바로 아랫층인 3층 화장실 천장으로

누수가 흘러내리지 않고 어떤 이유로 공용배관을 따라 2층화장실로 누수된 물이

흘러들어가는 경우입니다.

 

이런경우에는 공용부분도 문제가 없다고 볼 수 없습니다.

왜냐하면, 공용부분의 공용배관에서 각 세대로 이어진 배관으로 물이 흘러들어가서는

안 되기 때문입니다.

 

따라서,  4층 화장실 배관의 누수는 별개로 하고라도, 

공용배관을 관리하는 관리사무소와 입주자대표회의에서 그 누수의 책임이 있을 수 

있습니다.

 

 

점유자가 세입자(임차인)인 경우,

누수 원인의 점유자가 세입자인 경우 누수에 대한 책임 소재(所在)는?

 

원칙적으로 누수의 책임은 당시 점유자인 세입자 즉 임차인에게 있습니다.

단, 세입자(임차인)의 잘못이 있을 때 입니다.

만약 세입자(임차인)의 잘못이 없을 때는 집주인에게 책임이 있습니다.

 

예를 들어,

세입자가 배관을 훼손했다든지,

또는 물을 넘치게 해서 아랫세대로 흘러들어가게 했다든지

등등 세입자가 누수의 원인을 제공했을 때는 점유자인 세입자(임차인)이 누수의 책임을

져야 합니다.

 

그런데,

배관이 삮아서 물이 누수가 된다든지 애초에 잘못된 배관설치로 물이 누수가 된다면,

임대인 즉 집 주인에게 누수의 책임이 있게 됩니다.

 

하지만, 임차인(세입자)에게 책임이 있는 경우도 있습니다.

 

임차인이 누수가 발생한 사실을 알고도 무시하거나 또는 임대인(집주인)에게 바로 알리지 않고

오랜시간 방치해서 누수로 인한 피해가 커졌다면, 

세입자가 누수의 직접적인 원인은 없다하더라도, 그 피해액에 대한 책임이 있을 수 있게 됩니다.

 

즉, 바로 집주인에게 알렸다면 즉각 누수를 수리해서,

누수로 인한 더 큰 피해없이 해결할 수 있었는데 그런 시간을 놓쳤다는 거죠.

 

임차인도 비록 집주인은 아니지만 점유자이기 때문에 점유물에 대한 적극적인 관리도

의무 사항이기 때문입니다.

3 아파트 천장 누수 분쟁 과 소송

 

1 누수의 원인과 책임이 확인된 경우,

(누수 합의, 법원조정, 정식재판)

 

누수 합의

 

누수 피해자는,

 누수의 원인이 확인 되었다면,  누수로인한  피해사실을 즉각 알려야 합니다.

그리고 누수의 원인이 발생한 세대는 즉각 수리를 해야 하며, 또 피해가 있다면

그 피해도 보상해야 합니다.

 

즉 누수 책임자(가해자)는 적극적으로 대처하는 것이 매우 중요합니다.

왜냐하면 누수 책임자가 차일피일 미루다 보면,  누수로 인한 피해액은 점점 증가되고,

또 자칫 경우에 따라서는 위자료까지도 발생할 수 있기 때문입니다.

 

그래서 최대한 서로 원만한 선에서 합의로 이끄는 것이 가장 좋습니다.

누수 합의

 

법원 조정,

 

만약 합의나 협의가 안 될 경우 결국 소송으로 가게 됩니다.

손해배상 청구소송으로 가는 거죠.

 

그러면, 정식 재판을 하기전에 

법원 조정을 먼저 할 수 있습니다. 왠만하면 법원조정의 결과를 승복하고

이행하는 것이 좋습니다. 

 

법원조정은 변호사 없이 개인이 얼마든지 할 수 있으며,

소송비용의 부담이 거의 없다는 것과 빠른 결론이 나온다는 점에서

장점이라 피해자나 가해자나 최선의 방법입니다.

누수 법원 조정

 

최후에 하는 정식 재판 (손해배상 청구소송)

 

만약 법원 조정을 했는데도 아무런 성과가 없다면,

결국 정식재판에 회부됩니다.

 

누수로 인한 피해자는 소송까지 생각한다면 사전에 미리미리

누수현장과 피해사실을 사진, 동영상 등으로 증거를 확보하고 있어야 합니다.

또한, 누수의 가해자(책임자)에게 누수 사실과 피해사실을 적극적으로

알렸다는 문자,녹취 등의 증거 자료도 가지고 있어야 합니다.

 

소송 중에 

법원 감정인의 현장 법원감정을 해야 한다면,  그 감정비용도 준비해야 합니다.

법원 감정비용은 난이도에 따라서 천차만별입니다. 

간단한 경우 300만 원에서 복잡하면 1,000만 원이상 감정비용이 나갈 수도 있습니다.

 

만약 누수 손해배상 청구소송을 하기 전에

피해자가 자신의 돈으로 미리 수리를 했다면, 그 수리비용은 반드시 계좌이체로

해야 합니다.  더불어 누수 수리를 하는 공사 장면도 역시 모두 사진으로 증거를 남겨야

합니다.

 

 

이런 증거들은,

소송은 물론, 법원감정에서도 유리한 감정을 받을 수 있게 합니다.

 

만약  누수의 가해자(책임자)가 고의로 괴롭힐 목적으로 누수 수리를 안 했다면,

정신적 피해보상 즉 위자료도 청구할 수 있습니다.

 

예를 들어, 

그 누수로 인해서 도저히 집안에서 살 수가 없어서 다른 곳에서 살았다든지.

집안에 온통 곰팡이가 생기고 벽지가 뜯겨저 나가 흉물스럽게 살았다든지.

아이들이 공부를 못 했다든지, 불면증이 생겼다든지 등

피해가 있다면, 물리적인 손해액 이외로 정신적 피해 보상에 대해서도 청구가 가능합니다

누수로 인한 정신적 피해보상 위자료

 

소송비용 청구

결국 소송을 통해서 누수에 대한 손해배상 청구소송에서 승소를 했다면,

피고(가해자)에게 소송비용에 대한 비용을 청구를 할 수 있습니다.

소송에 들어간 비용으로

변호사 선임료, 법원감정료, 등등을 피고(가해자)에게 청구할 수 있고, 

소송비용확정 결정문이 나오면 피고는 더 많은 비용이 나갈 수 밖에 없습니다.

 

따라서,

누수의 책임이 있는 책임자(가해자)는 적극적으로 대처하고 최대한 빠르게

수리를 하는 것이 가장 손해를 덜 보는 것이고, 

괜히 소송전으로 가봤자,  상대방의 소송비용까지 내야하는 어쩌면 

배보다 배꼽이 더 큰 사태가 벌어질 수 있습니다.

누수 분쟁

 

2 누수의 원인이 확인 안 된 경우

 

이점이 가장 큰 문제입니다.

일단, 본인이 피해자지만, 자비로 누수탐지업체를 섭외해서

누수 원인 확인부터 하는 것이 좋습니다.

 

누수탐지업체의 누수탐지 비용은 20만 원에서 아주 복잡하면 100만 원까지 다양합니다.

그리고 결국 누수의 원인이 확인되고 그 책임소재가 확인되면,

누수탐지비용을 청구할 수 있습니다.

 

그 다음부터는 누수 책임 소재가 

개인이든, 아파트 관리사무소든 위 1번과 같은 방법으로 해결하면 됩니다.

 

아파트 천장 누수 해결 방법

감사합니다.