사유지 도로 길막 분쟁 전문 변호사

사유지 도로 길막 다툼 분쟁

분명히 누구나 지나갈 수 있는 도로인데,

막상 그 도로를 이용해서 건축을 하려고 하니 해당 접해있는 도로가 공도가 아니고,

사도라 사도의 주인에게 토지사용승낙을 받아 오라고 건축허가과에서 테클을 건다면,

참으로 낭패가 아닐 수 없습니다.

 

그런데 알고보니 사실 그 사도는 토지사용승낙이 없어도 건축할 수 있는 경우가

많습니다. 이 점을 건축허가과에서 잘못 판단하거나 도로에 대해서 잘 모르고 오판을 하는

경우가 종종 발생하게 됩니다.

 

사유지 도로 분쟁

도로의 종류

도로는 일반적으로 공도와 사도로 구분할 수 있습니다.

공도는 말 그대로 누구나 사용하는 도로고,

사도는 말 그대로 사유도로를 말합니다.

 

공도에 포함되는 도로는,

크게 건축법 가목에 해당하는 도로와, 건축법 나목에 해당하는 도로가 있습니다.

 

쉽게 말해서, 

건축법 가목에 해당하는 도로는,

우리가 쉽게 확인할 수 있는 도로로, 도시계획시설의 도로, 사도법의 도로, 도로법의 도로,

기타 법령에 의한 도로를 말하고,

 

건축법 나목에 해당하는 도로는,

건축법상 법정도로는 아니지만 그에  준하는 도로를 말하는데,

보통은 지정도로, 조례도로를 말합니다.

 

여기서 건축법 가목의 사도법상 도로는 사도관리대장에 등재된 도로로, 공도이고,

사유도로의 사도는 도로의 기능은 있을 수 있으나, 도로관리대장에는 들어가지 않은

현황상도로, 또는 지목만 도로인 사유도로를 말 합니다.

 

사유도로(사도)는 사유지 도로기 때문에 분쟁, 다툼이 발생하게 됩니다.

 

 

사유지 도로를 접해있는 토지면 건축 할 수 없는가?

사유지 도로는 일단  기본적으로 공도가 아님니다.

공도라는 뜻은 누구가 사용할 수 있다는 뜻이고, 공도에 포함되는 어느 한 토지가 개인의 토지라 할지라도,

배타적 사용 수익권이 없기 때문에, 결국 소유자는 개인이지만, 누구나 사용할 수 있게됩니다.

즉, 소유권만 있다는 뜻이죠.

 

그렇다면,

사유지 도로는 모두 사도인가?  이것도 아닙니다.

 

그 해당 개인 사유지 도로가 지정도로, 조례도로로 지정될 경우, 배타적 사용 수익권을 포기한 도로로

인정을 받아, 도로관리대장에 등재함을 물론 건축법 도로 나목에 해당하는 준공도가 됩니다.

 

이뿐만 아니라,

비단 해당 사유지 도로가 지정도로,조례도로로 지정되지 않았다 하더라도,

마을안길, 관습법상 도로, 새마을 도로, 그 도로를 이용한 다른 건축허가,준공,사용승인까지 완료된

건축물이 있을 경우,  또는 유일하게 해당 도로를 이용해야하는 주택이 5호이상 있을 경우, 등

다양한 예외  조항이 있어, 

 

비록 건축법 가목, 나목에도 해당하지 않는 사유지 도로이지만,

토지사용승낙 없이 건축이 가능한 경우가 많습니다.

 

이런 정보는 각 지자체 건축조례에 따라 조금씩 차이가 있지만 대동소이( 大同小異)  합니다.

 

사유지 도로 길막은 위법인가? 합법인가?

대부분의 사유지 도로를 막는 이유는 

그 도로가 토지 주, 개인의 도로이지만, 그 도로를 이용해서 다른 사람이 통행이나, 개발행위(건축 등)를

하게 되면, 사유지 도로 주인의 배타적 사용,수익 권리를 침해 받을 수 있기 때문입니다.

 

이 점을 잘 알고 있는 자자체 허가권자(건축과)에서는

담당자가, 건축허가 심사시, 접해있는 도로의 현황을 파악하고,

필요에 의해 사전에 토지사용승낙서를 요구할 수 있게 되는데,

문제는 결국 토지사용승낙서가 제한이 있고, 영원하지 않다는 점입니다.

 

쉽게말해서,

토지사용승낙서는 당사자간에만 유효하기 때문에,

두 당사자 중 누구라도 변경이 생겼다면, 또 다시 토지사용승낙서가 필요한 경우가 발생하기 때문에

사유지 도로 길막 분쟁이 발생하게 되는 겁니다.

 

이런 경우 사유지 도로를 길막 했다고하면, 합법이 될 겁니다

 

그러나,

 

앞서 이야기한, 마을도로 안길, 관습법적 도로 등등  공도의 성격을 인정받는 사유지 도로를

길막한다면, 불법이 될 수도 있게 됩니다.

 

그런데,  이 판단이 현실적으로 매우 모호하기 때문에,

각 지자체의 허가권자(건축허가 담당자)는 스스로 확실하게 판단하기 어렵고,

사유지 도로 토지주의 민원이 예상되며, 문제가 발생하면, 책임에서 자유롭지 못 하기 때문에

결국 가장 안전한 토지사용승낙이라는 확실한 방법을 선택하는 경우가 많이 발생하게 됩니다.

 

 

맹지 탈출 방법

맹지는 도로가 없는 토지를 말합니다.

맹지는 건축을 할 수 없고, 가격도 형편없게 됩니다.

그러나 맹지에 도로 즉 건축법상 도로가 접하게 된다면, 그 가치는 수 배 이상 오르게 되기 때문에

도로를 낼 수만 있다면, 자비를 내서라도 도로를 만들게 됩니다.

 

이 때,

그 새롭게 만들 도로는 결국 도로에 접해있는 남의 개인 땅을 이용해야 하는데,

 

방법은 도로로 이용할 토지를 아에 구입해서 토지 분할을 하여, 공도와 연결시키는 방법이 가장

확실하지만, 당연히 토지 구매비용은 시세의 몇 배를 달라고 할 것이고,

또는 거절을 하는 경우도 많아 쉽지 않습니다.

 

또는,

도로 지역권을 설정해서, 도로의 기능을 할 수 있게 만드는 방법이 있습니다.

이 때 도로가 되는 땅을 승역지라고 하며, 그 대상의 땅을 요역지라고 합니다.

이런 지역권을 설정해도 맹지에서 탈출할 수 있으며 건축을 할 수도 있게 됩니다.

뿐만 아니라,

해당 승역지의 주인이 변경되어도 그 도로 지역권 설정은 승역지 등기부상 그대로 남기 때문에,

후일 문제가 없게 됩니다.

 

그리고, 단순 토지사용승낙으로 해결할 수 있습니다.

이런 토지사용승낙으로 건축을 하거나 맹지를 탈출할 경우,

앞에 설명한 대로, 해당 토지주가 변경이 되면 또 다시 토지사용승낙이 필요하게 되기 때문에

나중에 사유지 도로 길막이 발생하게 됩니다.

 

따라서, 토지사용승낙 뿐만 아니라, 아에 지정도로로 등재를 해서 공도가 되게 해야,

추후 토지주의 변경에 상관없이 안전하게 됩니다. 

또는 상황에 따라서, 전원주택단지의 경우, 기부채납을 해서 국가소유로 만들기도 합니다.

 

 

사유지 도로 길막 분쟁 정리

 

자신의 땅(도로)이 아닌 경우,

그리고 확실한 공도인지 불분명한 경우,

또 토지사용승낙으로 된 도로인 경우 등등

 

어쩔땐, 길막 자체가 불법인 경우가 있고, 또 합법인 경우가 있습니다.

 

이럴땐,  정확하게 판단할 수 있는 노하우가 필요하고,

그 노하우는 많은 경험에서 나오게 되며,  그 난이도가 매우 높기 때문에,

쉽게 허가권자(지자체 건축 담당자)나 주변인들의 의견을 믿을 것이 아니라,

 

전문가에게 조언을 듣고, 확실하게 법의 판단을 받아

판결로 승부를 보고 확정하는 것이 합리적입니다.

 

사유지 도로 길막 분쟁 전문 변호사

제 경험으로 많은 변호사와 경험을 했지만,

그중 사유지 도로 길막 분쟁에 관한 변호사로 추천하는 변호사는

 

법률사무소 화윤의 조윤경 변호사, 김윤희 변호사 입니다.

 

길막 분쟁으로 고통을 받고 있다면, 한 번 상담해보는 것을 추천합니다.