임야 매매(매수) 시 반드시 알아야 할 주의사항

초보도 알아야 하는 임야 매매(매수) 시 주의사항 입니다.

농지(답,전,과수원)을 구매하기 위해서는 농취증(농지취득자격증명)을 받아야 하는데,

과거에는 농업취득자격증명신청서를 제출하면 대부분 농취증이 발급되었지만,

LH 직원의 토지 투기 사태이후

조금 더 농지취득에 대한 자격요건이 강화되어 지금은 이런 까다로운 자격요건 때문에 발급이 어렵습니다.

특히 농지와 농지 매수자의 주소지가 연접 시,군,구 이내가 아니면 더더욱 농취증은 발급이 안 됩니다.

 

그래서 그 대안으로 눈을 돌리는 토지가 바로 임야 입니다.

임야는 마치 농지의 일종으로 보이긴 하지만 농지가 아니고 산지이기 때문에 농업취즉자격증명이 필요 없습니다.

 

그런데 임야는 또 나름의 함정들이 도사리고 있습니다.

사실 임야는 일반인들이 접근하기 가장 어려운 토지다 라고 생각하면 됩니다.

물론, 아무생각이나 계획없이 무작정 산을 사고 싶어서 임야를 매매(매입)한다면 뭐 상관없습니다. ㅎㅎ

 

그런데 임야를 매매(매수)하는 이유에는 산에서 임업활동을 하기 위함도 있고,

또 임업인이 돼서 산림경영관리사를 두고 자연인 생활을 목적으로 매수하는 사람도 있을 것이고,

임야를 매수해서 개발행위를 통해서 어떤 건축을 하기 위함도 있을 겁니다.

 

이 중, 건축을 목적으로 하는 임야를 구매할 때, 조심해야 할 주의사항을 포스팅합니다.

 

1. 건축을 위한 임야 매매 시 주의사항

첫 번째, 주의사항

임야는 산지관리법으로 보전산지가 있고, 준보전산지가 있습니다.

보전산지는 다시 임업용 산지, 공익용 산지 로 구분됩니다.

이 보전산지는 임업용 산지, 공익용 산지 모두 임업인 외 일반인들은 건축을 할 수 없습니다.

 

임업인이 아닌 일반인들이 건축할 목적으로 임야를 매수할 땐 반드시 준보전산지를 매수해야 합니다.

 

그런데 구매하려고 하는 임야 한 필지가 보전산지에 100% 해당되거나 또는 준보전산지에 100% 해당된다면,

쉽게 결정할 수 있으나,

만약 임야 한 필지가 넓어서 한쪽은 보전산지. 다른 산쪽은 준보전산지라면 어떻게 할까요?

이럴 땐,

한 필지라도 보전산지 따로, 준보전산지 따로 구분해서 개발해야 합니다.

 

그림으로 설명하면,

 

임야매매 시 주의사항

 

위 그림에는 임야가 100평이 한 필지로 되어 있지만,

산지관리법에서 정한 보전산지와 준보전산지가 필지에 50%를 나누고 있습니다.

이럴 땐, 보전산지는 빼고 나머저 준보전산지 50평에만 일반인들은 건축을 할 수 있습니다.

(물론 이때도 용도지역에 따라 건폐율 용적률이 다시 정해지고, 건축가능한 건축물도 조례에 표기되어 있습니다)

 

그럼  자신이 매매하려고 하는 임야의 산지정보는 어디서 확인할 수 있을까요?

바로 산림청에서 운영하는 산지정보시스템에서 확인할 수 있습니다.

 

산지정보시스템

산지정보시스템에 들어가서 바로 보이는 산지정보조회 바로가기 를 클릭 후,

자신이 매수하고자 하는 임야 번지수를 입력하면 해당 임야의 상태 즉, 보전산지 , 준보전산지 여부와

또 동시에 있다면 보전산지는 어디위치에 얼마나 있고, 준보전산지의 위치는 어디에 얼마나 있는지 알 수 있습니다.

 

그런데 만약 해당 임야 필지가 준보전산지와 보전산지가 함께 있는데 건축할 수 있는 도로가 준보전산지쪽에 있지 않고,

보전산지쪽에 있다면, 건축 허가 시 고도의 기술이 필요합니다.

따라서 가급적 건축법상 도로가 일반인도 건축을 할 수 있는 준보전산지쪽에 있어야 좋습니다.

 

그럼 임야 매매 시 주의사항 1개는 마무리하고요.

그 다음 임야 구입시 주의사항이 또 있습니다.  바로 경사도 입니다.

 

2. 임야 구입 시 주의사항  경사도

 

임야는 산을 말합니다. 그래서 산림청에서 관리하고 산지관리법의 영향을 받습니다.

여기에는 경사도가 매우 중요합니다.

경사가 급하면 건축허가를 받지 못합니다. 붕괴 위험 때문이죠.

아무리 자기 땅이라도 건축은 인명사고가 발생될 수 있기 때문에 법으로 그 규정을 정했습니다.

 

법에는 평균경사도가 25도 이하의 경우에만 건축허가를 받을 수 있습니다.

(스키장 등 예외인 경우도 있습니다)

그러나 우리나라는 각 지역의 특색에 따라  각 지자체마다 별도로 평균 경사도를 규정하고 있는 경우가 많습니다.

보통은 25도를 최대한으로 해서 그 아래(보통 20도)에서 조례로 정하고 있습니다.

따라서 구매하려고 하는 임야의 지자체의 조례를 확인부터 해야 합니다.

 

임야 경사도 확인 방법

건축을 하기 위한 임야의 평균경사도를 확인하는 방법은 크게 3가지가 있습니다.

산림청의 임업정보 다드림. 산지정보시스템 ,그리고 환경부의 국토환경성평가지도 가 바로 그것입니다.

아무거나 다 들어가서 임야의 경사도를 확인할 수 있습니다.

 

이중에서 환경부의 국토환경성평가지도 를 검색하고 홈페이지로 들어가 보겠습니다.

임야 경사도 확인방법

 

환경부의 국토환경성평가지도 첫 페이지에 보면,

위 사진처럼 가운데 평가등급 확인을 클릭 후 다시 경사도,고도를 클릭하고

해당 임야의 주소를 검색합니다.

 

그림으로 설명하면,

임야 경사도 확인하는 법

 

위 그림에서 먼저 경사도 고도 분석을 클릭하고, 지적분석을 다시 클릭합니다.

그러면 다음과 같은 창이 나옵니다.

 

지적검색 에   해당 임야의 주소를 입력하고 검색을 누른후,

아래있는 분석을 클릭합니다.

그럼 해당 임야 필지의 경사도가 나타나게 됩니다.

 

만약, 해당 임야의 경사도가 해당 지자체 조례에 있는 건축허가 경사도보다 높다면 건축불가입니다.

그런데 만약 해당 임야필지에 어떤 부분은 개발행위 건축허가 경사도보다 높지만, 다른 부분은 경사도가 낮아

충족이 된다면 그 낮은 부분에는 건축을 할 수 있습니다.

 

즉, 매수하려고 하는 임야의 경사도를 볼 때

필지나 토지 전체의 맨 아래에서 맨 꼭대기까지 평균 경사도를 측정해서 하는 것이 아니고

한 필지라도 지형에 따라 경사도가 각각 다른데, 각 지형의 경사도가 건축허가 경사도에 충족하는 부분이 있다면,

그 부분만 건축을 할 수 있습니다. 나머지 경사도가 규정을 초과해서 높은 부분은 당연히 건축을 할 수 없습니다.

 

그런데 경사도가 규정이상으로 높다고 건축을 할 수 없을까요?

그것도 물론 아닙니다

만약 경사가 높다면 성토나 절토를 해서 경사도를 낮춰 규정에 맞는 평균 경사도를 만들면 됩니다.

하지만 이럴 땐, 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 많습니다.  엄청난 토목건축비용이 발생합니다.

 

그럼 다른 방법은 없을까요?

다른 방법으로는 건축을 할 부지 즉, 건축물이 실제로 들어갈 부지는 건축 허가 경사도까지 최대한 하고,

다만, 도로를 일직선으로 하지말고, 최대한 지그재그로 돌려서 도로의 경사도를 낮추면 가능할 수 있습니다.

물론 이때도 도로건설 비용이 추가로 들어가고, 전체 건축면적은 줄어들겠지만... 상황에 따라

적용할 수 있는 방법입니다. 물론 사전에 해당 지자체 건축과와 토목건축설계사무소 그리고

건축설계사무소에 문의를 해야 합니다.

 

이 외로 건축 목적 임야 구입 시 조심해야 할 주의사항은 많습니다.

묘지 (분묘기지권) , 나무, 각종 환경규제 , 건축법상 도로가 접해있는지, 전기는 들어오는지,

물은 있는지. 구거,하수관거는 있는지 등등...  따라서 가급적 전문가와 담당 공무원에게 사전에

문의하는 것이 필수이며,

위 두가지는 가장 기본적인 상식으로, 임야 매매 시, 임장을 하기 전에 준보전산지 여부, 그리고

평균 경사도 정도는 스스로 확인할 수 있어야, 애초에 헛고생을 줄일 수 있습니다.

 

각 지자체의 경사도 등 건축허가기준을 확인 하는 방법은,

자치법규 정보시스템 에서 각 지자체 도시계획조례(개발행위허가기준)를 검색하면 됩니다.

도시계획조례 확인방법